Propiedad en sucesión: Lo que podés y no podés hacer

Si estás atravesando una sucesión, es clave que entiendas qué podés y qué no podés hacer con la propiedad heredada. ¿Podés venderla sin haber finalizado el trámite sucesorio? ¿Tenés derecho a alquilarla? ¿Es posible realizar modificaciones o mejoras antes de que la herencia se reparta formalmente? Estas son solo algunas de las dudas más comunes que surgen en este proceso, y conocer las respuestas te puede ahorrar dolores de cabeza, conflictos familiares e incluso problemas legales.

En esta guía, te explicamos de manera clara y sencilla cuáles son tus derechos y limitaciones sobre una propiedad en sucesión, para que puedas actuar con seguridad y dentro del marco legal.

¿Qué es una sucesión y cuándo es necesaria?

La sucesión es el proceso legal mediante el cual se transfieren los bienes, derechos y obligaciones de una persona fallecida a sus herederos. En otras palabras, es el trámite necesario para que los bienes del fallecido pasen formalmente a nombre de quienes tienen derecho a heredarlos.

Este procedimiento es indispensable en los casos en que el fallecido tenía propiedades, cuentas bancarias, vehículos u otros bienes registrados a su nombre. Sin la sucesión, los herederos no pueden vender, alquilar ni disponer legalmente de esos bienes, ya que siguen figurando a nombre del fallecido en los registros oficiales.

La sucesión puede ser testamentaria (cuando la persona dejó un testamento que especifica cómo deben repartirse sus bienes) o intestada (cuando no hay testamento y la ley establece el orden de herencia). En ambos casos, el proceso debe realizarse ante un juez y puede variar en complejidad según la cantidad de bienes, la existencia de conflictos entre herederos y otros factores legales.

Pasos legales para realizar la sucesión de una propiedad

Si heredaste una propiedad y querés disponer de ella legalmente, tenés que iniciar un trámite de sucesión. Este proceso implica varios pasos legales que es importante conocer para evitar demoras y complicaciones.

1. Reunir la documentación necesaria

Antes de iniciar la sucesión, necesitás recopilar ciertos documentos clave:

• Partida de defunción de la persona fallecida.
• Partidas de nacimiento y/o matrimonio de los herederos para acreditar el vínculo familiar.
• Título de propiedad del inmueble.
• Boletas de impuestos y servicios para verificar el estado de la propiedad.
• Testamento (si existiera).

2. Contratar un abogado

El trámite de sucesión debe ser realizado por un abogado, ya que es un proceso judicial. Es recomendable contratar un abogado con experiencia en derecho sucesorio que pueda asesorarte correctamente y agilizar el trámite.

3. Iniciar el proceso judicial de sucesión

El abogado presentará una demanda de sucesión ante un juez, solicitando que se reconozca a los herederos y se repartan los bienes. Este trámite se realiza en el juzgado correspondiente al último domicilio del fallecido.

4. Publicación de edictos

El juzgado ordenará la publicación de edictos en el Boletín Oficial y en un diario local. Esto tiene como objetivo notificar a posibles acreedores o herederos que no hayan sido mencionados en la demanda.

5. Declaratoria de herederos

Si no hay objeciones ni reclamos, el juez dicta la declaratoria de herederos, reconociendo oficialmente quiénes son los herederos y su porcentaje de participación en la herencia.

6. Inscripción de la propiedad a nombre de los herederos

Con la declaratoria de herederos, se procede a inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad Inmueble a nombre de los herederos. Una vez finalizado este paso, la propiedad ya puede ser vendida, alquilada o transferida.

¿Cuánto cuesta hacer una sucesión de una propiedad?

El costo de una sucesión en Argentina puede variar según varios factores, como la valuación de la propiedad, los honorarios del abogado y los gastos administrativos del proceso judicial. A continuación, te detallo los principales costos que tenés que considerar.

1. Honorarios del abogado

El costo principal de una sucesión es el pago del abogado, ya que el trámite debe ser llevado a cabo por un profesional matriculado. Según el Código Arancelario de cada provincia, los honorarios se calculan como un porcentaje sobre el valor total del patrimonio heredado. En general, oscilan entre el 7 % y el 15 % del valor fiscal del inmueble.

Por ejemplo, si el valor fiscal de la propiedad es de $10.000.000, los honorarios pueden ir desde $700.000 hasta $1.500.000. Sin embargo, estos valores pueden ser negociables con el abogado.

2. Tasa de justicia

Es un impuesto que se paga para iniciar la sucesión. En la mayoría de las provincias, la tasa de justicia equivale al 1,5 % del valor fiscal de la propiedad.

Ejemplo:

• Valor fiscal del inmueble: $10.000.000
• Tasa de justicia (1,5 %): $150.000

3. Gastos de edictos

El proceso de sucesión exige la publicación de edictos en el Boletín Oficial y en un diario de circulación local. El costo de estos anuncios varía según la jurisdicción y el medio elegido, pero suele estar entre $10.000 y $50.000.

4. Inscripción en el Registro de la Propiedad

Una vez finalizado el proceso de sucesión, la propiedad debe inscribirse a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad Inmueble. Este trámite tiene un costo que depende del valor del bien y de la provincia donde se realice, pero suele rondar el 1 % del valor fiscal del inmueble.

¿Se puede vender una propiedad en sucesión?

Sí, pero hay ciertos requisitos y etapas que tenés que cumplir antes de concretar la venta de una propiedad en sucesión. El proceso depende del estado en el que se encuentre el trámite sucesorio y del acuerdo entre los herederos. A continuación, te explico las diferentes situaciones posibles y qué podés hacer en cada caso.

1. Antes de finalizar la sucesión

Si la sucesión aún no está terminada, la propiedad sigue estando a nombre del fallecido, por lo que no se puede vender directamente. Sin embargo, existen dos alternativas:

• Cesión de derechos hereditarios: Los herederos pueden vender sus derechos sobre la herencia a un tercero, quien luego continuará el trámite sucesorio. Esto significa que no se vende la propiedad en sí, sino la parte de la herencia que le corresponde a cada heredero. Este tipo de operación se hace ante un escribano o mediante escritura pública.
• Venta con consentimiento judicial: En algunos casos, si todos los herederos están de acuerdo y justifican la necesidad de vender la propiedad antes de que finalice la sucesión, pueden solicitar autorización al juez. Esto no es lo más común, pero puede darse en situaciones excepcionales.

2. Después de finalizar la sucesión

Una vez que el juez dicta la declaratoria de herederos y el trámite sucesorio está finalizado, la propiedad pasa oficialmente a nombre de los herederos. A partir de ese momento, pueden venderla sin restricciones.

Sin embargo, hay algunas cuestiones a considerar:

• Acuerdo entre herederos: Para vender la propiedad, todos los herederos deben estar de acuerdo. Si uno de ellos no quiere vender, los demás no pueden obligarlo, salvo que inicien un juicio de partición.
• Gastos de escrituración: Para completar la venta, es necesario escriturar la propiedad a nombre de los compradores, lo que implica costos de escribanía, impuestos y honorarios.

¿Qué pasa si un heredero no quiere vender?

Si uno o varios herederos se oponen a la venta, hay dos opciones:

1. Venta de la parte indivisa: Los herederos que sí quieren vender pueden ceder o vender su parte a un tercero. Sin embargo, en la práctica, no siempre es fácil encontrar compradores para una parte de un inmueble.
2. Juicio de partición: Si no se llega a un acuerdo, cualquier heredero puede solicitar un juicio de partición para dividir el bien o subastarlo judicialmente y repartir el dinero entre los herederos.

¿Se puede alquilar una propiedad en sucesión?

Sí, es posible alquilar una propiedad en sucesión, pero hay ciertos aspectos legales que tenés que tener en cuenta antes de firmar un contrato de alquiler. Todo depende del estado del trámite sucesorio y del acuerdo entre los herederos.

1. Antes de finalizar la sucesión

Si la sucesión aún no está terminada, la propiedad sigue estando legalmente a nombre del fallecido. En este caso:

• Los herederos pueden alquilarla en conjunto: Si todos los herederos están de acuerdo, pueden alquilar la propiedad y administrar el dinero del alquiler en beneficio de la sucesión.
• Nombramiento de un administrador judicial: Si los herederos no se ponen de acuerdo, pueden solicitar al juez que designe un administrador judicial para que se encargue del alquiler y la gestión de la propiedad hasta que finalice la sucesión.

En ambos casos, lo ideal es que el contrato de alquiler especifique que la propiedad está en sucesión y que el pago del alquiler se realizará a los herederos o al administrador designado.

2. Después de finalizar la sucesión

Una vez que la sucesión está finalizada y la propiedad pasa formalmente a nombre de los herederos, pueden alquilarla libremente como cualquier otro inmueble. En este caso:

• El contrato de alquiler se firma a nombre de los nuevos propietarios (los herederos).
• Si hay varios herederos, deben acordar la administración del inmueble y la distribución de los ingresos.

¿Qué pasa si un heredero no está de acuerdo con alquilar?

Si uno o más herederos no quieren alquilar la propiedad, hay dos escenarios posibles:

1. Si la sucesión no está cerrada, cualquiera de los herederos puede pedir la intervención del juez para resolver el conflicto o nombrar un administrador.
2. Si la sucesión ya finalizó, la propiedad se encuentra en condominio entre los herederos. Para alquilarla, se necesita el consentimiento de todos. Si no hay acuerdo, cualquiera de los herederos puede iniciar un juicio de partición para dividir la propiedad o venderla y repartir el dinero.

¿Se puede embargar una propiedad en sucesión?

Sí, una propiedad en sucesión puede ser embargada, pero hay varias condiciones y detalles que tenés que conocer. El proceso depende del estado de la sucesión, si ya está abierta o si aún está en trámite, y las deudas que puedan existir en la propiedad o relacionadas con los herederos. Aquí te explico en qué situaciones es posible que se produzca un embargo y qué factores influyen:

1. Durante el trámite de la sucesión

Si la sucesión está en proceso y la propiedad sigue legalmente a nombre del fallecido, esta puede ser embargada bajo ciertas circunstancias. Sin embargo, en esta etapa los herederos aún no tienen la plena propiedad de la vivienda, lo que puede complicar las cosas.

¿Cuándo puede ocurrir?

• Deudas previas al fallecimiento: Si el fallecido tenía deudas impagas (por ejemplo, impuestos, préstamos o embargos previos), la propiedad podría ser embargada antes de que la sucesión termine, para garantizar el pago de esas deudas.
• Deudas hereditarias: Si los herederos han heredado deudas (por ejemplo, una hipoteca), estas también pueden generar un embargo sobre la propiedad durante la sucesión.

En este caso, el juez de la sucesión podrá ordenar que se pague la deuda utilizando el valor de la propiedad, y si no se puede saldar de otra forma, podría proceder con el embargo de la misma.

2. Después de finalizada la sucesión

Una vez que la sucesión está finalizada y la propiedad ya figura a nombre de los herederos, la situación cambia:

• Embargo por deudas de los herederos: Si los herederos tienen deudas personales (como préstamos, impagos o embargos previos), la propiedad que heredaron puede ser embargada para cubrir esas obligaciones.
• Embargo por deudas vinculadas a la propiedad: Si hay impuestos impagos sobre la propiedad, como el ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) o expensas, el inmueble puede ser embargado.

Importante: En este caso, el embargo no afectaría solo a la propiedad en sucesión, sino que podría incluir otros bienes personales de los herederos, dependiendo de la naturaleza de la deuda.

3. ¿Cómo se evita un embargo en la sucesión?

Para evitar que una propiedad en sucesión sea embargada, los herederos deben:

• Asegurarse de que se paguen las deudas previas a la muerte del causante, si las hay, durante el proceso sucesorio.
• Regularizar los impuestos y cargas impositivas asociados a la propiedad.
• Evitar asumir deudas que puedan poner en riesgo la propiedad heredada.

Si un heredero desea proteger su parte de la herencia, puede pedir que se realice una partición de la propiedad lo más rápido posible para evitar que se embargue. También puede ser útil contar con el asesoramiento de un abogado especializado para manejar estos casos.

La importancia de un buen asesoramiento jurídico

La sucesión de una propiedad, en particular, involucra trámites complejos que requieren de un conocimiento profundo de la ley y los procedimientos judiciales.

Los abogados dedicados a sucesiones tienen el conocimiento técnico necesario para llevar adelante todo el proceso de forma correcta y eficiente. Desde la apertura de la sucesión hasta la entrega de los bienes, un buen equipo profesional podrá asesorarte en cada paso, informándote sobre los requisitos legales específicos, las etapas del procedimiento y las posibilidades de resolución.

El proceso sucesorio puede ser emocionalmente agotador, especialmente si hay disputas familiares o si el fallecido dejó una gran cantidad de bienes y responsabilidades. Contar con un abogado especializado no solo te ayuda a resolver el proceso de manera efectiva, sino que también te da la tranquilidad de saber que estás tomando las decisiones correctas.

En el Estudio Jurídico del Dr. Miguel Ángel Pérez Ballester, nos especializamos en ofrecer asesoramiento integral y personalizado en cuestiones de sucesiones. Sabemos que cada caso es único, por eso nos tomamos el tiempo necesario para entender tus necesidades específicas y ofrecerte soluciones claras y efectivas.