¿Cómo se hipoteca una propiedad​?

Si estás pensando en comprarte una casa, invertir en un departamento o simplemente dejar de alquilar para tener algo propio, seguro ya te has cruzado con un término que parece estar en todos lados: la hipoteca. Pero más allá de lo que se dice en las publicidades o en los portales inmobiliarios, ¿sabés realmente cómo funciona una hipoteca? ¿Qué implica asumir ese compromiso financiero y cómo puede impactar en tu economía a largo plazo?

Entender qué es una hipoteca, cómo se gestiona y qué tipos existen es clave si querés tomar decisiones inteligentes. No es solo pedir plata al banco y listo: hay tasas de interés, plazos, condiciones, seguros, y un montón de variables que pueden jugarte a favor o complicarte si no estás bien informado. En Argentina, además, el tema se vuelve aún más complejo por la inflación, la inestabilidad del dólar y los cambios en las políticas de crédito.

¿En qué consiste una hipoteca?

Es un tipo de garantía real que se utiliza generalmente para asegurar el pago de un préstamo, especialmente cuando se trata de comprar un inmueble. En otras palabras, si vos pedís un crédito para comprarte una casa o un departamento, el banco o la entidad financiera que te presta la plata se queda con un derecho sobre esa propiedad hasta que termines de pagar lo que debés.

La clave está en que el bien hipotecado —por lo general, una vivienda— sigue siendo tuyo, pero queda “afectado” al préstamo. Eso significa que, si por alguna razón dejás de pagar, el acreedor (es decir, quien te dio el préstamo) puede iniciar un proceso judicial para quedarse con el inmueble y así recuperar el dinero que te prestó. Esto se conoce como ejecución hipotecaria.

La hipoteca se formaliza a través de un contrato que debe ser otorgado por escritura pública y luego inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble. Esto le da publicidad al acto y garantiza que cualquier persona interesada (por ejemplo, un futuro comprador) pueda saber si una propiedad está hipotecada o no.

Además, las hipotecas no son solo para comprar viviendas. También se pueden usar para garantizar otros tipos de créditos, como préstamos para construir, refaccionar o incluso consolidar deudas.

¿Cuáles son los requisitos para pedir una hipoteca?

Si estás pensando en comprarte una casa y necesitás financiación, es clave que conozcas bien cuáles son los requisitos para pedir una hipoteca en Argentina. Aunque pueden variar un poco según el banco o la entidad financiera, hay ciertos puntos que casi siempre se repiten.

1. Tener ingresos demostrables

Uno de los requisitos más importantes es contar con ingresos estables y comprobables. ¿Qué significa esto? Que tenés que poder demostrar que ganás cierta cantidad de plata todos los meses, ya sea a través de un recibo de sueldo (si sos trabajador en relación de dependencia), comprobantes de monotributo (si sos independiente) o declaraciones juradas (si sos autónomo).

2. Buen historial crediticio

Otro punto clave: tu reputación financiera. Las entidades analizan tu comportamiento como deudor, revisan si pagás en término tus tarjetas, si tenés deudas en mora, o si ya sacaste otros préstamos y los cancelaste correctamente. Si estás en el Veraz o en el Banco Central con antecedentes negativos, es probable que te rechacen el crédito.

3. Edad y situación laboral

Generalmente, tenés que tener entre 18 y 65 años al momento de solicitar el préstamo, y estar trabajando hace un tiempo mínimo (por ejemplo, 6 o 12 meses en el mismo empleo si sos empleado, o más de un año inscripto si sos monotributista o autónomo).

4. Contar con un anticipo

En la mayoría de los casos, el banco no te presta el 100 % del valor de la propiedad. Lo común es que financien entre un 70 % y un 80 %, por lo que vas a necesitar tener ahorrado un anticipo (también llamado “entrada” o “seña”), que puede representar entre el 20 % y el 30 % del valor total del inmueble.

5. Tasación de la propiedad

La entidad financiera va a pedir que se realice una tasación del inmueble que querés comprar para verificar su valor real. Esa tasación la hace un profesional matriculado y puede tener un costo que suele correr por tu cuenta.

6. Seguro de vida e incendio

Para aprobar la hipoteca, también te van a exigir contratar un seguro de vida y uno contra incendios, que suelen estar incluidos en la cuota mensual o se abonan por separado.

7. Otros gastos asociados

Además del anticipo, tenés que considerar otros gastos: honorarios de escribano, impuestos, sellados y gastos administrativos del crédito. Es fundamental que los tengas en cuenta para evitar sorpresas.

Tipos de hipoteca según la obligación garantizada

Cuando hablamos de hipotecas, muchas veces se piensa solo en préstamos para comprar una casa. Pero en realidad, existen distintos tipos de hipoteca según la obligación que se garantiza con ese bien inmueble. Es decir, lo que se “hipoteca” no siempre está relacionado exclusivamente con una compraventa de vivienda. Vamos a repasar los principales tipos que existen en Argentina.

1. Hipoteca en garantía de un crédito

Es la más común y la que seguramente tenés en mente. En este caso, se hipoteca una propiedad como garantía de pago de un préstamo. Por ejemplo, si pedís un crédito hipotecario para comprar una casa, el inmueble queda afectado a esa obligación. Si no cumplís con las cuotas, el banco puede ejecutar la hipoteca y quedarse con el bien.

Este tipo de hipoteca puede aplicarse tanto a viviendas que vas a adquirir como a propiedades que ya tenés y usás como respaldo para obtener financiamiento.

2. Hipoteca en garantía de obligaciones futuras

Acá se hipoteca un bien en previsión de una deuda que todavía no nació, pero que podría surgir en el futuro. Por ejemplo, una empresa puede hipotecar un inmueble como garantía de operaciones comerciales futuras o compromisos por venir. Es una figura menos común, pero utilizada en ciertos contextos financieros o empresariales.

3. Hipoteca en garantía de obligaciones ajenas

En este caso, vos ponés tu propiedad como garantía de una deuda que no es tuya. Es decir, garantizás con tu casa o terreno el cumplimiento de una obligación que corresponde a otra persona (como ser fiador). Por ejemplo, podés hipotecar tu vivienda para respaldar un préstamo que pidió un familiar o una empresa donde trabajás. Si esa persona no paga, vos podés perder tu bien.

4. Hipoteca para asegurar una obligación legal o judicial

Se da en contextos donde hay que asegurar el cumplimiento de una decisión judicial o una deuda surgida de una obligación legal. Por ejemplo, puede ocurrir en un juicio de alimentos, en un proceso de sucesión o en un reclamo laboral. En estos casos, el juez puede ordenar que se constituya una hipoteca como garantía.

Quiero hipotecar mi casa para comprar otra propiedad: ¿Puedo?

Sí, podés hipotecar tu casa para comprar otra propiedad, y de hecho, es una práctica bastante común en Argentina, sobre todo cuando necesitás financiamiento y ya tenés un inmueble propio. Esta opción se llama hipoteca sobre inmueble propio en garantía de un crédito y te permite usar tu casa como respaldo para conseguir un préstamo destinado a adquirir otro bien raíz.

Básicamente, lo que hacés es ofrecer tu vivienda actual como garantía al banco o entidad financiera. A cambio, recibís un monto de dinero (el crédito hipotecario), que podés usar para comprar otro terreno, departamento, casa o incluso un inmueble comercial.

El préstamo no está vinculado al bien que vas a comprar, sino al que ya tenés. Es decir, el banco no pone una hipoteca sobre la nueva propiedad, sino sobre la que vos ofreciste como garantía. Esto puede ser una ventaja si estás comprando un terreno o un inmueble que aún no tiene escritura, o si querés agilizar el proceso.

¿Qué deberías tener en cuenta?

• El valor de tu casa actual: cuanto más alto sea, mayor será el monto que te podrían prestar.
• Tu capacidad de pago: el banco va a evaluar tus ingresos y estabilidad laboral.
• La relación préstamo-valor (LTV): por lo general, no te prestan el 100 % del valor de tu propiedad, sino un porcentaje (suele rondar el 60 % al 70 %).
• El riesgo que asumís: si no pagás el crédito, podés perder la casa que hipotecaste, no la que vas a comprar.

Puede ser una buena alternativa si:

• No querés o no podés vender tu casa actual.
• Tenés apuro por comprar una oportunidad inmobiliaria.
• Conseguís buenas condiciones crediticias.

En cada paso, es fundamental contar con el asesoramiento de servicios legales confiables, para entender bien las implicancias legales y financieras. Recordá que una hipoteca es un compromiso serio que puede afectar tu patrimonio personal.

Gastos y ganancias asociados a una hipoteca

Uno de los primeros gastos que enfrentarás es la tasación del inmueble, un costo que generalmente corre por cuenta del solicitante. Esto implica contratar un tasador habilitado para determinar el valor real de la propiedad. 

También tendrás que abonar honorarios notariales y gastos de escribanía, que incluyen la redacción y certificación de la escritura hipotecaria, entre otros documentos legales. Los sellos e impuestos también son importantes, ya que varían según la provincia y se aplican sobre el contrato de hipoteca. 

En muchas ocasiones, los bancos cobran comisiones bancarias por la gestión del crédito, como comisiones por otorgamiento o administración. Finalmente, es necesario contratar seguros de vida y del inmueble, que son obligatorios para proteger tanto al banco como al solicitante en caso de imprevistos.

Hipotecar una propiedad puede generar varias ventajas

Si lo utilizás para comprar otra propiedad, por ejemplo, podés hacerlo con una tasa de interés más baja que en otros tipos de préstamos, lo cual podría resultar en una inversión rentable si la propiedad adquiere valor con el tiempo. También podés utilizar el dinero para una inversión productiva o comercial. Si el rendimiento de esa inversión es superior al costo del crédito, estarías generando ganancias. 

Además, si tenés deudas con tasas de interés altas, consolidar esas deudas mediante una hipoteca puede ser una forma de reducir los intereses y simplificar tus pagos. 

Por último, si la nueva propiedad la destinás a alquiler, podrías generar ingresos mensuales que ayuden a cubrir las cuotas del crédito.

¿Cuándo se cancela una hipoteca?

Existen varias situaciones en las que una hipoteca puede ser cancelada, y el proceso puede variar según el tipo de hipoteca y el acuerdo con el banco.

La forma más común de cancelar una hipoteca es pagando el saldo total de la deuda. Esto ocurre cuando llegás al final del plazo acordado en el contrato de hipoteca y pagás la última cuota. En este momento, el banco libera la hipoteca, y el inmueble queda libre de cualquier compromiso con la entidad.

En algunos casos, podés optar por pagar la hipoteca de manera anticipada, es decir, antes de que llegue la fecha de vencimiento establecida en el contrato. Este pago anticipado puede ser parcial o total, lo que implica que saldás el capital restante del préstamo, y en consecuencia, el banco levantará la hipoteca sobre la propiedad. Si decidís hacerlo, es importante asegurarte de que el banco no tenga penalidades por pago anticipado, ya que algunos contratos incluyen cargos adicionales si se cancela antes de lo estipulado.

Si tenés dificultades para cumplir con las cuotas del préstamo, es posible que podás reestructurar la hipoteca o pedir una refinanciación. En este caso, no estarías cancelando la hipoteca de inmediato, pero sí podrías modificar las condiciones del préstamo, como los plazos, tasas de interés o el monto a pagar, adaptándola mejor a tu situación financiera.

Si decidís vender la propiedad, podés usar el dinero obtenido de la venta para saldar el saldo pendiente de la hipoteca. En este caso, la hipoteca se cancela una vez que el banco reciba el monto total o parcial de la venta, y en cuanto se haya completado el proceso, se levantará la carga sobre el inmueble.

Algunas hipotecas tienen condiciones específicas de cancelación, como sucede con las hipotecas a tipo de interés variable o aquellas que están vinculadas a otras situaciones como incapacidad o fallecimiento del titular. En tales casos, las condiciones de cancelación pueden estar sujetas a cláusulas del contrato o a decisiones de la entidad financiera.

Servicios legales confiables para operaciones hipotecarias

Cuando se trata de operaciones hipotecarias, contar con asesoría legal confiable es esencial para garantizar que el proceso se realice de manera segura, clara y conforme a la ley. Un abogado especializado en derecho inmobiliario puede ayudarte a evitar problemas durante todo el proceso, desde la negociación de los términos hasta la firma del contrato de hipoteca. 

En Pérez Ballester & Asociados, entendemos que gestionar una hipoteca es una de las decisiones financieras más importantes de tu vida. Desde la revisión de los términos de un contrato hipotecario hasta la cancelación de la deuda, en nuestro estudio te ofrecemos un acompañamiento integral durante todo el proceso. Nos encargamos de:

• Revisión de contratos hipotecarios: Analizamos detalladamente los términos y condiciones de los contratos de hipoteca para garantizar que no existan cláusulas abusivas o desfavorables para vos.
• Asesoramiento en la compra y venta de propiedades hipotecadas: Si estás comprando o vendiendo una propiedad con hipoteca, te ayudamos a comprender todo el proceso y aseguramos que la transacción sea clara y legalmente correcta.
• Gestión de la cancelación de hipotecas: Una vez saldada tu deuda, nos encargamos de que la hipoteca sea debidamente cancelada y registrada para que puedas continuar con tus proyectos sin problemas legales.
• Negociación con entidades financieras: Si tienes dudas o inconvenientes con tu hipoteca, nuestro equipo te ayuda a negociar con bancos o entidades financieras para resolver cualquier conflicto y encontrar la mejor solución.
• Asesoría sobre los impuestos y gastos asociados: Te guiamos en todo lo relacionado con los costos adicionales, como impuestos, tasas y otros gastos involucrados en el proceso hipotecario, para que no haya sorpresas.

Como viste, entender cómo funciona una hipoteca es esencial para tomar decisiones financieras inteligentes. Pero las oportunidades no terminan ahí: ¿pensaste alguna vez en convertirte vos mismo en inversor privado y obtener rentabilidad en dólares respaldada por propiedades?

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En Pérez Ballester & Asociados contamos con más de tres décadas de experiencia brindando asesoramiento legal y notarial especializado en inversiones hipotecarias. Desde 1986 gestionamos integralmente las operaciones hipotecarias realizadas por inversores directos con patrimonio propio, desde la constitución de la hipoteca hasta su cancelación, incluyendo la cobranza mensual de cuotas.

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• Seguridad Absoluta: Las hipotecas se formalizan por Escritura Pública, otorgando la mejor garantía real para tu inversión. Evaluamos cuidadosamente cada operación asegurando una relación adecuada entre el monto del crédito, la tasación del inmueble (realizada por tasadores profesionales independientes) y la capacidad financiera del deudor.
• Servicio Integral Sin Costo Adicional: Nuestros inversores directos disfrutan, sin cargo, de un asesoramiento notarial y patrocinio legal integral durante toda la vida del préstamo.
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